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In Immobilien investieren

Die Unsicherheit an den Anlagemärkten sowie die niedrigen Darlehenszinsen führen zu der Überlegung eine Immobilie zu erwerben. Dabei sollte vor dem Kauf das Ziel klar sein. Soll die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet werden? Wer Kapital ertragreich in eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilien- oder Ferienhaus anlegen will, sollte einiges beachten. Marktentwicklung, Auswahl der Immobilie sowie die richtige finanzielle Planung spielen eine wichtige Rolle.

In Immobilien investieren

Marktlage

Aufgrund der anhaltenden Nachfrage steigen die Immobilienpreise enorm an. Es besteht ein erhöhtes Risiko, dass sich die Preise nach unten korrigieren. Da die Immobilienfinanzierung jedoch entsprechend hoch ist, entsteht schnell eine Überschuldung. Die Bank kann nachträgliche Sicherheiten verlangen. Bei Verkauf wird im Ernstfall nicht einmal die Restschuld des Darlehens gedeckt.

allgemeine Risiken

  • überteuerter Kaufpreis, hohe Finanzierungssumme
  • Preisverfall bei Platzen der „Blase“
  • evtl. Zusatzsicherheiten für die Bank notwendig
  • Überschuldung – Verkaufserlös deckt die Restschuld nicht
  • laufende Kosten

Vorteile Immobilie

  • Investition in einen Sachwert
  • Schutz vor Inflation
  • regelmäßiger Ertrag bei Vermietung
  • spätere Mietfreiheit bei Selbstnutzung
  • mögliche Steuerabschreibungen

Immobilie als Kapitalanlage – Aspekte bei der Auswahl

Rendite

Das Objekt muss eine ausreichende Rendite abwerfen. Wichtig ist die genaue Berechnung des Mietertrags unter Berücksichtigung eines prozentualen Mietausfallrisikos. Die individuellen finanziellen Möglichkeiten sowie das Kosten-Ertrags-Verhältnis sollten realistisch von einem Steuerberater geprüft werden.

Risiken

  • berechnete Mietrendite trifft nicht zu
  • Mietausfälle
  • Hausnebenkosten laufen weiter
  • fortlaufende Investitionen z. B. wegen Vandalismus

Lage und Vermietbarkeit

Kleine und mittelgroße Wohnungen für Singles oder Paare speziell in Ballungszentren sind begehrt, doch entsprechend hochpreisig. Eine gute Lage speziell bei Ferienimmobilien ist das A und O. Der örtliche Immobilienmarkt sollte genau beobachtet werden. Anzeigen auf Internetportalen und in der Zeitung, Informationen des Haus- und Grundbesitzervereins und der offizielle Mietspiegel der Stadt geben Aufschluss.

  • Immobilienmarkt genau beobachten, Informationen einholen
  • begehrte, aber nicht überteuerte Lage auswählen
  • wertmindernde Faktoren berücksichtigen
  • gute Vermietbarkeit prüfen

Kaufpreis

Wichtige Faktoren sind neben der Lage die Bausubstanz und der Grundriss des Objekts. Bei der Besichtigung ist das Hinzuziehen eines Fachmannes anzuraten. Etwaige Mängel werden so im Vorfeld festgestellt. Der Kaufpreis reduziert sich entsprechend. Ärger mit den Mietern (z. B. Mietminderung) sowie unerwartete Reparaturkosten werden vermieden.

  • Bausubstanz und Grundriss betrachten
  • Fachmann für die Wertermittlung zuziehen
  • angemessenes Verhältnis Kaufpreis/Mieteinnahmen

Finanzierung

Der veränderte Markt birgt einige Risiken bei der Finanzierung. Folgende Dinge sind zu beachten:

Eigenkapital

Auch Kapitalanleger sollten genügend Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Das Sparvermögen ist darin gut investiert, denn die Kreditkonditionen werden günstiger und die Rendite optimiert.

Zinsfestschreibung

Die niedrigen Zinsen sollten durch die Vereinbarung einer langen Zinsfestschreibung z. B. für 15 oder 20 Jahre gesichert werden. So bleibt die Belastung kalkulierbar und die Finanzierung wird bei steigenden Zinsen nicht gefährdet.

genügend Spielraum lassen

Da bei Fremdvermietung die Gefahr von Mietausfällen und unvorhergesehenen Instandhaltungskosten droht, sollte sich der Investor keinesfalls bis an die Grenze verschulden. Zudem sollte er über genügend Einkommen verfügen, um laufende Kosten notfalls mehrere Monate überbrücken zu können.

Finanzierungstipps:

  • genügend Eigenkapital
  • langfristige Zinsfestschreibung
  • hohe Anfangstilgung
  • genügend Spielraum
  • Vergleich von Finanzierungsangeboten

Fazit

Ob „Betongold“ eine krisensichere und rentable Kapitalanlage ist, stellt sich erst in Zukunft heraus. Die extremen Marktentwicklungen und die schlechter werdende Zahlungsmentalität bleiben unkalkulierbare Risiken. Doch die Möglichkeit der Eigennutzung hat den Vorteil späterer Mietfreiheit. Zudem genießt man möglichen Schutz vor Inflation.

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